Žygimantas Mauricas, „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas
Dažnai nepastebime besiformuojančio būsto rinkos burbulo būdami jo viduje, o jei ir pastebime – susigalvojame įvairiausių argumentų, pagrindžiančių burbulo pūtimąsi ir paaiškinančių, kodėl būtent „šį kartą viskas bus kitaip“ ir burbulas nesprogs. Todėl pastaruoju metu ne vienam iš mūsų tenka girdėti tokius gana keistai skambančius pasiteisinimus, kaip antai „būsto kainos kyla sparčiau nei atlyginimai, nes labai sparčiai kyla atlyginimai“ arba „būsto kainos kyla sparčiau nei brangsta statybinės medžiagos, nes statybinės medžiagos brangs ir toliau“ arba „būsto kainos kyla dviženkliu skaičiumi, nes centriniai bankai, kovodami su krize, prispausdino daug pinigų, tad ateityje viskas brangs“.
Lietuvoje būsto kainos šiuo metu iš tiesų kyla sparčiau nei atlyginimai. Lietuvos banko duomenimis, metinis būsto kainų augimas Lietuvoje 2021 m. birželio mėn. siekė kone 13 proc., o vidutinis darbo užmokestis, prognozuojama, šiais metais augs vos 7 proc., o kitais – 5,9 proc. Kitaip tariant, būsto kainos per vienerius metus paaugo tiek, kiek atlyginimai, tikėtina, paaugs per dvejus metus. Tai nėra gerai, nes būsto kainoms augant sparčiau nei atlyginimai, mažėja būsto įperkamumas. O gaila, nes Lietuvoje jis ir taip yra mažas.
Istoriškai Vakarų pasaulyje būdavo įprasta, kad vidutinį darbo užmokestį gaunantis asmuo vidutinio ploto (90 kv. m) būstą turėtų įsigyti už pinigų sumą, lygią jo penkerių metų darbo užmokesčiui. Palyginimui, šiuo metu Vilniuje šis rodiklis siekia net apie 17, Kaune – 12, o Klaipėdoje – 11 metų. Maža to, dėl žemo būsto įperkamumo Lietuvoje nuosaikiai mažėja pastatytų butų plotas. Pavyzdžiui, 2020 metais vidutinis naujai pastatytų butų plotas Lietuvoje siekė vos 58 kv. m – tai yra 10 kv. m mažiau nei 2010 metais ir 15 kv. m mažiau nei 2000 metais. Būsto ploto mažinimas pagerina jo įperkamumą, nes norint įsigyti 58 kv. m ploto būstą Vilniuje už vidutinį atlyginimą reikia taupyti nebe 17, o tik 11 metų, tačiau 11 vis tiek yra gerokai daugiau nei 5 metai, į kuriuos turėtume lygiuotis.
Būsto ploto mažėjimas nėra gera tendencija, turint omenyje, kad būsto plotas Lietuvoje jau ir taip yra vienas mažiausių visoje Europos Sąjungoje: Eurostat duomenimis, miestuose esančių butų vidutinis plotas ES šalyse siekia 90 kv. m, o Lietuvoje – vos 57 kv. m (mažesnis yra tik Rumunijoje ir Latvijoje). Be to, būsto ploto mažėjimas yra vienas iš indikatorių, sufleruojančių apie galimą būsto kainų burbulo formavimąsi. Mažiausi ir brangiausi būstai visame pasaulyje yra Honkonge – ten žmonės gyvena susispaudę vos 45 kv. m ploto būstuose, kurių kaina siekia net 800 tūkst. EUR. Bet kodėl Lietuvoje, kurioje gyventojų tankumas yra 150 kartų mažesnis, turėtume spaustis į vos didesnius mikro-apartamentus?
Kitas argumentas, kurį tenka dažnai išgirsti, yra tas, kad būsto kainos sparčiai auga dėl brangstančių statybos sąnaudų. Statistikos departamento duomenimis statybos sąnaudų kainų augimas per metus išaugo 7 proc. - išties nemažai, bet mažiau nei augo būsto kainos. Dažnai argumentuojama, kad tai tik pradžia ir spartus statybos sąnaudų kainų kilimas tęsis ir toliau, tad tolesnis būsto statybos kainų augimas yra neišvengiamas.
Bet ar tikrai statybinės žaliavos ateityje tik brangs?
JAV medienos rinkos dalyviai taip pat galvojo, kad kainos gali tik kilti, tad medienos kainos šių metų pavasarį buvo pakilusios į visų laikų rekordines aukštumas, tačiau, kaip sakoma „aukštai kilęs – žemai krisi“, nes kainų burbulas taip pat greitai subliuško, kaip ir išsipūtė: vos per kelis mėnesius medienos kainos nukrito apie 3 kartus (!!!) ir grįžo į 2018-2019 metų lygį. Įdomu tai, kad pagrindinės priežastys, lėmusios staigų medienos kainos kritimą, buvo sumažėjusi baldų paklausa, nes atlaisvinus karantino ribojimus JAV gyventojai žymiai sumažino baldų ir kitų būsto remontui skirtų prekių pirkimus ir mieliau pinigus leido kelionėms, restoranams bei kitoms laisvalaikio paslaugoms. Panašu, kad kainų korekcija įsismarkauja ir kitose žaliavų rinkose (naftos kainų, metalų), tad amžinai kylančių būsto statybos kaštų naratyvas gali ir neišsipildyti. Be to, reikia nepamiršti, kad technologinis progresas pigina ir greitina individualių namų statybą, o populiarėjant nuotoliniam darbui jie tampa rimti konkurentai vis brangstantiems butams.
Galiausiai, dažnai tenka girdėti argumentą, kad dėl „prispausdintų“ pinigų kovoje su COVID-19 krize, viskas ateityje tik brangs. Be to, jei per krizę būsto kainos nekrito, tai krizei pasibaigus būsto kainų kryptis yra tik viena – aukštyn! Toks vyraujantis naratyvas į rinką pritraukia seniai matytus spekuliantus, kurie sukuria įspūdį, kad paklausa auga greičiau nei iš tiesų, tad pirkėjai, siekiantys įsigyti būstą savo reikmėms, pradeda jausti nerimą ir skuba įsigyti būstą čia ir dabar, nes rytoj jis gali tapti dar brangesniu. Tokios nuotaikos puikiai atsispindi butų pardavimų skelbimų kainose, kurios per metus išaugo išties įspūdingai: Vilniuje augimas siekia 19 proc., Kaune – 22 proc., o Palangoje – net 37 proc. Tačiau lūkesčiai turi tokią savybę, kad jie nebūtinai išsipildo – ypač tada, kai būna pernelyg optimistiniai. Ne veltui sakoma, kad „skubos darbą velnias veja“, nes beskubant gali suprastėti statomo būsto kokybė.
Tikrai nesinorėtų, kad grįžtume į 2006-2007 metus, kai pirkdavome ne būstą ir ne gyvenimo būdą, o tiesiog kvadratinius metrus. Norėtųsi, kad Lietuvos būsto rinkos branda ir toliau didėtų, gyventojai būstą vertintų ne tik pagal kvadratinio metro kainą, bet ir jo išplanavimą, energinį efektyvumą, garso izoliaciją, statybos darbų kokybę bei aplinkos infrastruktūrą. Pavyzdžiui, Palanga karantino metu sulaukė didelio būsto pirkėjų dėmesio dėl ribotų galimybių keliauti į kitas šalis, tačiau ar toks kainų lygis yra tvarus, turint omenyje, kad Palangoje būsto kainos jau yra didesnės nei Tenerifėje, Alikantėje, Sardinijoje, Kretoje, Sopote ir Jūrmaloje? Be to, Palangoje taip pat stebimos būsto ploto mažėjimo tendencijos, bet ar tikrai norėsis ateityje atostogauti ar „darbostogauti“ vos 20-40 kv. m ploto „prestižiniuose“ mikro-apartamentuose, juolab, kad už panašią kainą Pietų Europos kurortuose galima išsinuomoti kone visą namą su baseinu?
Tad palinkėčiau išlaikyti blaivų protą, nepasiduoti emocijoms bei bendromis pastangomis siekti vis didesnės būstų statybų kokybės.
Žygimantas Mauricas
„Luminor“ vyriausiasis ekonomistas
Tvarkyk savo finansus lengvai su Luminor!